Eine WEG ohne Verwalter bleibt als Gemeinschaft bestehen, verliert aber ihre zentrale gesetzliche Vertretungsperson. Nach § 9b Abs. 1 WEG vertreten dann grundsätzlich alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinsam. Der Beiratsvorsitzende kann nach § 24 Abs. 3 WEG eine Versammlung einberufen, wird dadurch jedoch nicht zum Ersatzverwalter. Ziel sollte ein sauberer Beschluss über konkrete Übergangsvollmachten und die Bestellung eines neuen Verwalters sein. Blockiert die Gemeinschaft eine notwendige Entscheidung, kann eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG zu prüfen sein.
Eine verwalterlose Gemeinschaft ist nicht aufgelöst, darf aber Zuständigkeiten nicht nur faktisch verteilen. Der Beitrag zeigt, wie Bestellung und Vertrag geprüft, eine Versammlung wirksam vorbereitet und notwendige Entscheidungen durchgesetzt werden.
Eine Gemeinschaft geht davon aus, ihr Verwalter sei weiterhin zuständig, weil das Büro noch E-Mails beantwortet. Dann verlangt die Bank einen aktuellen Bestellungsnachweis und ein Handwerker eine rechtswirksame Auftragserteilung für einen Wasserschaden. Erst jetzt fällt auf: Bestellungsbeschluss und Verwaltervertrag haben unterschiedliche Laufzeiten. Bevor jemand unterschreibt, müssen Vertretung, akute Sicherungsmaßnahmen und die Einberufung einer Versammlung getrennt geklärt werden.
Bei einer WEG ohne Verwalter sind nicht alle Maßnahmen blockiert. Die Gemeinschaft muss aber genau unterscheiden: Wer darf die Versammlung einberufen, wer vertritt die Gemeinschaft nach außen, was darf bei unmittelbarer Gefahr sofort geschehen und wie wird eine neue Verwaltung bestellt?
Ist die WEG tatsächlich ohne Verwalter?
Der erste Blick gilt nicht nur dem Verwaltervertrag. Die organschaftliche Bestellung entsteht durch Beschluss der Wohnungseigentümer; der Vertrag regelt demgegenüber das schuldrechtliche Verhältnis zur Verwaltung. Beide Rechtsverhältnisse können unterschiedliche Laufzeiten und Beendigungsgründe haben.
Bestellung nach § 26 WEG
Über Bestellung und Abberufung beschließen die Wohnungseigentümer. Die Bestellung ist grundsätzlich auf höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre begrenzt. Eine erneute Bestellung benötigt einen neuen Beschluss.
Welche Unterlagen müssen geprüft werden?
Für die Statusprüfung gehören insbesondere folgende Unterlagen zusammen:
- ◆Bestellungsbeschluss und unterschriebene Niederschrift
- ◆Beginn und Ende der Bestellungszeit
- ◆spätere Wiederbestellungs- oder Abberufungsbeschlüsse
- ◆Verwaltervertrag und Nachträge
- ◆Kündigungs- oder Beendigungserklärungen
- ◆öffentlich beglaubigte Bestellungsnachweise, soweit vorhanden
- ◆Bankvollmachten und Zeichnungsberechtigungen
- ◆Vollmachten für einzelne Eigentümer oder Beiratsmitglieder
- ◆Übergabeprotokoll und aktueller Bestand der Verwaltungsunterlagen
Die bloße Weiterarbeit eines früheren Dienstleisters ersetzt keinen erforderlichen Bestellungsbeschluss. Ebenso darf aus dem Ablauf des Vertrags nicht ungeprüft geschlossen werden, dass die organschaftliche Bestellung am selben Tag geendet hat.
Wer vertritt die Gemeinschaft ohne Verwalter?
Die Gemeinschaft bleibt rechtsfähig. Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt ihr weiterhin die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es fehlt jedoch die Person, die sie normalerweise gerichtlich und außergerichtlich vertritt.
§ 9b Abs. 1 WEG
Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Ein einzelner Eigentümer und der Verwaltungsbeirat erhalten nicht allein wegen der Verwalterlosigkeit eine umfassende Einzelvertretungsmacht.
Quelle öffnen →Müssen jetzt immer alle Eigentümer unterschreiben?
Ohne anderweitige wirksame Vollmacht greift die gesetzliche gemeinschaftliche Vertretung. Für konkrete Geschäfte kann die Gemeinschaft einen Beschluss über die Bevollmächtigung eines Eigentümers oder einer anderen Person fassen. Die Vollmacht sollte den Umfang der Vertretungsmacht möglichst genau bestimmen und gegenüber dem Vertragspartner nachgewiesen werden können. Eine interne Beschränkung der gesetzlichen Gesamtvertretungsmacht wirkt. Gegenüber Dritten grundsätzlich nicht.
Der Beschluss sollte mindestens Geschäft, Vertragspartner oder Auswahlrahmen, Höchstbetrag, Laufzeit, Berichtspflichten und Umfang der Untervollmacht bestimmen. Banken, Versicherer oder Vertragspartner können einen belastbaren Nachweis verlangen.
Eine faktische Aufgabenübernahme schafft keine sichere Vertretungsmacht. Ohne ausreichende Vertretungsmacht für die Gemeinschaft handelt, riskiert rechtliche Unsicherheiten. Ob die Gemeinschaft an das Geschäft gebunden ist und ob der Handelnde persönlich haftet, hängt von den Umständen des Einzelfalls und insbesondere von einer späteren Genehmigung ab.
Wird der Verwaltungsbeirat zum Ersatzverwalter?
Nein. Der Verwaltungsbeirat wird durch das Fehlen eines Verwalters nicht automatisch zum Ersatzverwalter. Seine gesetzliche Aufgabe nach § 29 Abs. 2 WEG besteht in der Unterstützung und Überwachung des Verwalters. Eigene Vertretungs- oder Verwaltung. Macht folgt daraus grundsätzlich nicht. Für einzelne Aufgaben können jedoch gesonderte Beschlüsse oder Vollmachten in Betracht kommen.
Der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter besitzt allerdings eine wichtige Sonderbefugnis: Er kann nach § 24 Abs. 3 WEG eine Eigentümerversammlung einberufen. Diese Einberufungsbefugnis ist keine allgemeine Verwaltungs- oder Vertretungsmacht.
Wie wird ohne Verwalter eine Versammlung einberufen?
§ 24 Abs. 3 WEG (bei fehlendem Verwalter)
§ 24 Abs. 3 WEG nennt drei mögliche Einberufende: den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen Wohnungseigentümer, der durch Beschluss dazu ermächtigt wurde.
Quelle öffnen →Form und Frist der Einladung
Die Einladung muss in Textform erfolgen. Die Einberufungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen; nur ein Fall besonderer Dringlichkeit rechtfertigt eine kürzere Frist.
Was gilt ohne Beirat und ohne ermächtigten Eigentümer?
Dann fehlt zunächst eine der gesetzlich genannten Einberufungspersonen. Ein Umlaufbeschluss kann einen Eigentümer ermächtigen. Nach § 23 Abs. 3 WEG müssen diesem Beschluss grundsätzlich alle Eigentümer in Textform zustimmen, sofern nicht für genau diesen Gegenstand bereits wirksam die Mehrheitsentscheidung zugelassen wurde.
Kommt die notwendige Zustimmung nicht zustande, sollte nicht einfach ein beliebiger Eigentümer einladen. Dann sind eine Beschlussersetzungsklage und bei echter Eilbedürftigkeit vorläufiger Rechtsschutz anhand des konkreten Sachverhalts zu prüfen.
Was gehört auf die Tagesordnung?
Der Beschlussgegenstand muss nach § 23 Abs. 2 WEG in der Einladung bezeichnet sein. Eine bloße Rubrik „Sonstiges“ reicht nicht, um weitreichende Vollmachten, Verwalterbestellung oder kostenträchtige Maßnahmen überraschend zu beschließen.
Wer leitet die Versammlung und führt die Beschlusssammlung?
Fehlt der Verwalter, sollte die Versammlung ihren Vorsitz ausdrücklich durch Beschluss bestimmen. Über die Beschlüsse ist nach § 24 Abs. 6 WEG unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen und von den gesetzlich genannten Personen zu unterzeichnen.
Für die Beschlusssammlung enthält § 24 Abs. 8 WEG eine besondere Regel: Ohne Verwalter ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung zur Führung verpflichtet, sofern die Eigentümer nicht durch Stimmenmehrheit eine andere Person bestimmen.
Versammlungsvorsitzender und Vorsitzender des Verwaltungsbeirats können verschiedene Personen sein. Ein Fehler oder Rückstand in der Beschlusssammlung ist zu korrigieren, macht einen Beschluss aber nicht allein automatisch unwirksam.
Was darf ein Eigentümer bei einem Notfall sofort tun?
§ 18 Abs. 3 WEG erlaubt jedem Wohnungseigentümer Maßnahmen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Typisch kann eine kurzfristige Sicherung gegen eindringendes Wasser sein.
Die Vorschrift erlaubt nicht automatisch die vollständige Sanierung, die freie Auswahl umfangreicher Zusatzarbeiten oder eine allgemeine Verwaltung auf unbestimmte Zeit. Es sollten Gefahr, Zeitpunkt, Fotos, Angebote, beauftragter Umfang und Information der Gemeinschaft dokumentiert werden.
Grenze der Notmaßnahme
Entscheidend sind ein unmittelbar drohender Schaden und die objektiv notwendige Abwehrmaßnahme. Je weiter die Beauftragung über die akute Sicherung hinausgeht, desto wichtiger ist ein vorheriger Beschluss.
Was geschieht mit Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?
§ 28 WEG weist dem Verwalter die Aufstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht zu. Fehlt er, verschwindet der organisatorische Bedarf nicht. Belege, Konten, Rücklagen, Forderungen und Zahlungen müssen gesichert und fachlich aufgearbeitet werden.
Die Gemeinschaft kann vorbereitende Buchhaltungsleistungen beschließen. Der beauftragte Buchhalter oder Eigentümer wird dadurch aber weder zum gesetzlichen Vertreter noch automatisch zum Verwalter. Beschlüsse über Vorschüsse, Nachschüsse oder Anpassungen bleiben Sache der Wohnungseigentümer.
Wie lange darf eine WEG ohne Verwalter bleiben?
Es gibt keine pauschale gesetzliche Tageszahl, nach deren Ablauf die Gemeinschaft automatisch aufgelöst wird. Ein längerer verwalterloser Zustand ist deshalb aber nicht ohne Weiteres ordnungsmäßig.
Jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zählt grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters dazu. Die Ausnahme für kleine Gemeinschaften setzt unter anderem voraus, dass ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt ist; das bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinschaft dauerhaft ohne jede ordnungsmäßige Verwaltungsorganisation bleiben sollte. Jeder Eigentümer kann nach § 18 Abs. 2 WEG eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen.
Was ist zu tun, wenn die Verwalterbestellung blockiert wird?
Zunächst sollte die Gemeinschaft in einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung über einen konkreten Kandidaten, Bestellungszeit und Vertragskonditionen entscheiden. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, eröffnet § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG die Beschlussersetzungsklage.
§ 44 WEG
Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen notwendigen Beschluss fassen. Die Klage ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.
Quelle öffnen →Gibt es eine gerichtliche Notbestellung nach § 26 Abs. 7 WEG?
Nein. Die Altversion dieses Artikels nannte eine Vorschrift, die im aktuellen Gesetz nicht existiert; § 26 WEG endet mit Absatz 5. Der richtige Verfahrensansatz kann eine Beschlussersetzung nach § 44 WEG sein.
Das Gericht wählt aber nicht ohne Weiteres irgendeine Verwaltung aus. Ein geeigneter Kandidat, konkrete Konditionen, ein bestimmter Antrag und die Vertretung der verwalterlosen Gemeinschaft im Prozess müssen vorbereitet werden. Bei unmittelbarer Dringlichkeit ist zusätzlich zu prüfen, ob die Voraussetzungen der §§ 935, 940 ZPO für eine einstweilige Regelung vorliegen.
Praktischer Ablauf für die ersten Tage
[STEPS] 1. Bestellung und Vertrag getrennt prüfen. 2. Verwaltungsunterlagen, Konten, Versicherungen und Fristen sichern. 3. Akute Schäden von aufschiebbaren Verwaltungsmaßnahmen trennen. 4. Einberufungsbefugte Person oder Umlaufbeschluss feststellen. 5. Tagesordnung, konkrete Vollmachten und Verwalterangebote vorbereiten. 6. Versammlung form- und fristgerecht einberufen. 7. Verwalter bestellen und Übergangsbeschlüsse dokumentieren. 8. Bei Blockade Beschlussersetzung und Eilrechtsschutz prüfen. [/STEPS]
Fachanwaltskanzlei Markus Länge prüft Bestellungs- und Vertragslage, Einberufungsbefugnis, Vollmachten, Notmaßnahmen und den passenden Beschluss- oder Gerichtsweg für die verwalterlose Gemeinschaft.
Beratung anfragenHäufige Fragen zur WEG ohne Verwalter
Ist eine WEG ohne Verwalter rechtlich aufgelöst?
Nein. Die Gemeinschaft bleibt bestehen. Ohne Verwalter vertreten sie grundsätzlich alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich.
Darf der Beirat alle Verwalteraufgaben übernehmen?
Nein. Die Einberufungsbefugnis des Beiratsvorsitzenden ist keine allgemeine Vertretungs- oder Verwaltungsmacht.
Kann ein einzelner Eigentümer die Versammlung einberufen?
Nur mit einer Einberufungsermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG oder als Beiratsvorsitzender beziehungsweise dessen Vertreter. Fehlt diese Grundlage, ist ein Umlaufbeschluss oder gerichtlicher Weg zu prüfen.
Wer führt ohne Verwalter die Beschlusssammlung?
Grundsätzlich der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung. Die Eigentümer können mit Mehrheit eine andere Person bestimmen.
Darf jeder Eigentümer eine dringende Reparatur beauftragen?
Nur soweit die Maßnahme zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum notwendig ist. Normale oder umfassende Sanierungen benötigen regelmäßig eine Beschlussgrundlage.
Bestellt das Gericht automatisch einen Notverwalter?
Nein. § 26 Abs. 7 WEG existiert nicht. Eine notwendige Entscheidung kann unter den Voraussetzungen des § 44 WEG durch gerichtlichen Beschluss ersetzt werden.
Reicht die weitere Arbeit des alten Verwalters als Wiederbestellung?
Nein. Eine erforderliche erneute Bestellung setzt einen neuen Eigentümerbeschluss voraus. Vertrag, tatsächliche Tätigkeit und organschaftliche Bestellung sind getrennt zu beurteilen.
- ◆Bestellung und Verwaltervertrag sind getrennt zu prüfen.
- ◆Die Gemeinschaft bleibt ohne Verwalter bestehen.
- ◆Gesetzlich vertreten alle Eigentümer die Gemeinschaft grundsätzlich gemeinsam.
- ◆Der Verwaltungsbeirat wird nicht zum Ersatzverwalter.
- ◆Einberufen dürfen nur die in § 24 Abs. 3 WEG genannten Personen. § 24 Abs. 3 WEG (bei fehlendem Verwalter)
- ◆Umlaufbeschlüsse erfordern grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform.
- ◆Einzelvollmachten brauchen eine klare Beschlussgrundlage.
- ◆Notmaßnahmen sind auf unmittelbar drohende Schäden begrenzt.
- ◆Die Beschlusssammlung führt ohne Verwalter grundsätzlich der Versammlungsvorsitzende.
- ◆Ein Eigentümer kann ordnungsmäßige Verwaltung verlangen.
- ◆Eine gerichtliche Notbestellung nach § 26 Abs. 7 WEG gibt es nicht.
- ◆Bei Blockade kommt eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG in Betracht.
Rechtsquellen zur Einordnung
Markus Länge
Markus Länge berät im Bau- und Architektenrecht, im Mietrecht, im Wohnungseigentumsrecht und im Immobilienrecht. Im Mittelpunkt stehen klare rechtliche Einordnung, belastbare Fristenkontrolle und eine pragmatische Lösung für Bau- und Immobilienkonflikte.
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