Der WEG-Verwalter kann nach § 26 Absatz 3 WEG jederzeit durch Beschluss abberufen werden; ein wichtiger Grund ist dafür nicht erforderlich. Davon zu trennen ist der Verwaltervertrag: Er endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, kann aber nach Vertrag und Kündigungsrecht früher enden. Pflichtverletzungen bleiben wichtig für eine fristlose Vertragskündigung, Vergütungsfragen und mögliche Schadensersatzansprüche.
Sie erleben Pflichtverletzungen, schlechte Erreichbarkeit oder fehlende Abrechnungen durch den WEG-Verwalter? Vor einer Abberufung sollten Beschluss, Verwaltervertrag und Beweise aufeinander abgestimmt werden. Im Folgenden klären wir, welche Mehrheit genügt, wann ein wichtiger Grund zählt und wie die Amtsübergabe abgesichert wird.
Ein Verwalter legt Abrechnungsunterlagen trotz mehrfacher Aufforderung nicht vor und lässt wichtige Beschlüsse unbearbeitet. Die Eigentümer wollen ihn sofort ersetzen. Ein einzelner Beschluss „Verwalter ab sofort abgesetzt“ reicht für Vertragsende, Vergütung, Kontozugriff und geordnete Übergabe jedoch nicht zuverlässig aus.
Ein Verwalterwechsel hat zwei Ebenen: Die Gemeinschaft beendet die Organstellung durch Abberufung und regelt unabhängig davon den schuldrechtlichen Vertrag. Beide Ebenen müssen zeitlich aufeinander abgestimmt werden.
Darf die WEG den Verwalter jederzeit abberufen?
§ 26 Absatz 3 WEG
Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit ihm endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nach § 26 Absatz 5 WEG nicht zulässig.
Quelle öffnen →Kein wichtiger Grund für die Organstellung
Die Abberufung ist seit der gesetzlichen Neuregelung nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt. Die Eigentümer müssen daher nicht erst eine schwere Pflichtverletzung beweisen, um die Organstellung durch Mehrheitsbeschluss zu beenden.
Eine wirksame Abberufung beantwortet noch nicht, wann der Verwaltervertrag endet, welche Vergütung verbleibt, wer Unterlagen erhält und wie die Gemeinschaft vertreten wird. Diese Folgen müssen getrennt geregelt werden.
Welche Mehrheit ist erforderlich?
Nach § 26 Absatz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Abberufung. § 25 Absatz 1 WEG bestimmt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Vollmachten, Eigentümerstellung, gemeinsame Stimmabgabe bei mehreren Berechtigten und mögliche Stimmrechtsausschlüsse müssen anhand des Einzelfalls geprüft werden. Das Ergebnis sollte mit Ja-, Nein- und Enthaltungsstimmen nachvollziehbar verkündet und protokolliert werden.
Der Antrag sollte Verwalter, Bestellungsbeschluss und Zeitpunkt des Abberufungsendes eindeutig bezeichnen. Unklare spontane Formulierungen erschweren Vollzug und gerichtliche Kontrolle.
Warum endet der Verwaltervertrag nicht zwingend sofort?
Bestellung und Vertrag sind verschiedene Rechtsverhältnisse. § 26 Absatz 3 Satz 2 WEG setzt für den Verwaltervertrag eine Höchstgrenze: Er endet spätestens sechs Monate nach Abberufung. Ein vertraglich oder kündigungsrechtlich früheres Ende bleibt möglich.
Die Beschlussfassung sollte deshalb erkennen lassen, ob neben der Abberufung auch eine Kündigung erklärt werden soll, wer diese Erklärung abgibt und zu welchem Zeitpunkt sie wirken soll.
Wann kann der Vertrag fristlos beendet werden?
§ 626 BGB
Soweit § 626 BGB auf den Verwaltervertrag anwendbar ist, setzt eine fristlose Kündigung Tatsachen voraus, die unter Abwägung aller Umstände eine Fortsetzung bis zum regulären Vertragsende unzumutbar machen. Die Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis der maßgeblichen Tatsachen erfolgen.
Quelle öffnen →Nicht jede Unzufriedenheit trägt eine fristlose Kündigung. Schwere, Dauer, Wiederholung, Auswirkungen, Reaktion auf Aufforderungen und mögliche mildere Mittel müssen dokumentiert und bewertet werden. Ebenso ist festzuhalten, wann die kündigungsberechtigte Gemeinschaft von den maßgeblichen Tatsachen ausreichend sichere Kenntnis erlangt hat. Die Beschlussvorlage sollte diese zeitliche Einordnung nachvollziehbar abbilden.
Welche Gründe können praktisch relevant sein?
Für Vertrags- und Folgefragen können etwa erhebliche Unregelmäßigkeiten bei Gemeinschaftsgeldern, beharrliche Verweigerung von Unterlagen, wiederholte Missachtung von Beschlüssen, versäumte Fristen oder pflichtwidrige Nichteinberufung relevant sein.
Diese Beispiele sind keine automatische Ergebnisliste. Ob ein Verhalten tatsächlich pflichtwidrig, zurechenbar und schwer genug ist, hängt von Verwaltervertrag, Beschlüssen, Aufgabenverteilung nach § 27 WEG und der belegbaren Vorgeschichte ab.
Zu jedem Vorwurf gehören die konkrete Pflicht, das tatsächliche Ereignis, ein Nachweis, die Reaktion des Verwalters und die Auswirkung auf die Gemeinschaft. Schlagworte wie „Untätigkeit“ reichen für Vertragsfolgen nicht.
Wie kommt das Thema auf die Tagesordnung?
Die Abberufung und gegebenenfalls Vertragskündigung müssen nach § 23 Absatz 2 WEG als Beschlussgegenstände hinreichend bezeichnet sein. Die Einberufung erfolgt nach § 24 Absatz 4 WEG grundsätzlich in Textform mit einer Sollfrist von mindestens drei Wochen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt.
Einberufungsverlangen bei blockierendem Verwalter
Mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer kann nach § 24 Absatz 2 WEG in Textform und unter Angabe von Zweck und Gründen die Einberufung verlangen. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eröffnet Absatz 3 dem Beiratsvorsitzenden, seinem Vertreter oder einem durch Beschluss ermächtigten Eigentümer eine Einberufungsmöglichkeit.
[STEPS Beschlüsse vorbereiten] 1. Abberufung als eigenen Tagesordnungspunkt ankündigen. 2. Zeitpunkt des Endes der Organstellung bestimmen. 3. Vertragskündigung und Kündigungsgrund gesondert beschließen. 4. Person für Ausspruch und Zugang der Kündigung bestimmen. 5. Herausgabe, Kontenzugriff, Vollmachten und Daten regeln. 6. Übergangsvertretung und Zahlungsfähigkeit sichern. 7. Auswahl und Bestellung einer Nachfolge vorbereiten. 8. Beschlussergebnis und Vollzug lückenlos protokollieren. [/STEPS]
Was muss bei der Übergabe geregelt werden?
Die Gemeinschaft benötigt auch nach der Abberufung Zugang zu Konten, Verträgen, Beschlusssammlung, Abrechnungen, Versicherungen, Schlüsseln, digitalen Daten und laufenden Vorgängen. Empfänger, Format und Übergabefrist sollten konkret feststehen.
Auch Vollmachten und Zugriffsrechte sind zu prüfen. Eine bloße Abberufung ändert externe Bank- oder Portalberechtigungen nicht in jedem System automatisch.
Übergabepunkte vollständig erfassen
- ◆Gemeinschaftskonten und Bankvollmachten
- ◆Buchhaltung, Belege und offene Forderungen
- ◆Beschlusssammlung und Versammlungsunterlagen
- ◆Verträge, Versicherungen und Gewährleistungsfristen
- ◆Schlüssel, technische Zugänge und Passwörter
- ◆Eigentümer- und Dienstleisterdaten
- ◆laufende Gerichts- und Verwaltungsverfahren
- ◆offene Maßnahmen, Schäden und Notfälle
- ◆dokumentiertes Übergabeprotokoll
Was gilt bei Streit über den Beschluss?
Abberufungs- und Ablehnungsbeschlüsse können nach § 44 WEG gerichtlich überprüft werden. Für die Anfechtungsklage gelten nach § 45 WEG ein Monat ab Beschlussfassung für die Klage und zwei Monate für die Begründung.
Ein anfechtbarer Beschluss bleibt nach § 23 Absatz 4 WEG grundsätzlich wirksam, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Vertretung, Vertrag und Übergabe sollten deshalb auch für die Dauer eines Rechtsstreits eindeutig organisiert sein.
Fachanwaltskanzlei Markus Länge prüft Abberufungsbeschluss, Verwaltervertrag, Kündigungsgrund und rechtssichere Übergabe.
Beratung anfragenHäufige Fragen zur Verwalterabberufung
Kann die Gemeinschaft den Verwalter ohne Pflichtverletzung abberufen?
Ja. § 26 Absatz 3 WEG erlaubt die Abberufung jederzeit. Vertrags- und Vergütungsfolgen bleiben gesondert zu prüfen.
Muss gleichzeitig ein neuer Verwalter bestellt werden?
Das Gesetz macht die gleichzeitige Bestellung nicht zur Wirksamkeitsvoraussetzung der Abberufung. Praktisch muss die Gemeinschaft ihre Vertretung und laufende Verwaltung jedoch sichern.
Darf die Gemeinschaft die Vergütung sofort einstellen?
Nicht automatisch. Entscheidend sind Vertragsende, Kündigung, erbrachte Leistungen und mögliche Gegenansprüche.
Was passiert bei verweigerter Herausgabe?
Herausgabeansprüche, Empfänger, Eilbedürftigkeit und gerichtliche Durchsetzung müssen konkret geprüft werden. Eigenmächtige Zugriffe sind zu vermeiden.
- ◆Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen.
- ◆Abberufung und Vertragsbeendigung getrennt regeln.
- ◆Fristlose Kündigung nur mit belegtem wichtigen Grund prüfen.
- ◆Übergabe, Konten, Daten und Nachfolge verbindlich organisieren.
- ◆Beschlussklagefristen und fortbestehende Wirksamkeit beachten.
Rechtsquellen zur Einordnung
Markus Länge
Markus Länge berät im Bau- und Architektenrecht, im Mietrecht, im Wohnungseigentumsrecht und im Immobilienrecht. Im Mittelpunkt stehen klare rechtliche Einordnung, belastbare Fristenkontrolle und eine pragmatische Lösung für Bau- und Immobilienkonflikte.
Weitere Beiträge